Tanteo y Retracto en bienes inmuebles: Derechos del Inquilino

El derecho de tanteo y retracto es una figura legal de gran relevancia en el mercado inmobiliario, especialmente para aquellos que viven en régimen de alquiler.

Comprender en qué consiste y cómo puede afectar la compra de una vivienda es crucial para cualquier inquilino o propietario.

Estos derechos están diseñados para proteger a los inquilinos, permitiéndoles la posibilidad de adquirir la propiedad en la que residen bajo condiciones específicas.

A continuación, presentamos una guía detallada que te ayudará a entender mejor estos conceptos y cómo aplicarlos en tu situación particular.

¿Qué es el derecho de tanteo y cómo se ejerce?

El ejercicio del derecho de tanteo y retracto otorga al inquilino de una vivienda la opción preferente para comprarla antes que cualquier otro interesado.

Se recoge expresamente en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

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3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

(...)

Este derecho surge cuando el propietario decide vender el inmueble y debe, por ley, informar primero al arrendatario.

Para ejercer el derecho de tanteo, el inquilino debe estar atento a la notificación del propietario, la cual debe incluir la intención de vender, el precio y otras condiciones de la venta.

El inquilino cuenta con un plazo de 30 días legalmente establecido para responder y ejercer su derecho, igualando la oferta.

Si el inquilino no se pronuncia en el plazo establecido o declina la oferta, el propietario puede proceder con la venta a terceros.

Sin embargo, si la venta se realiza en condiciones diferentes a las notificadas, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto.

El procedimiento de notificación de tanteo es un paso crítico en este proceso, ya que asegura que el inquilino esté debidamente informado y pueda tomar una decisión fundamentada.

Diferencias entre tanteo y retracto

Es importante distinguir entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto, aunque ambos están relacionados con la adquisición preferente de una propiedad.

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El derecho de tanteo se refiere a la opción de compra que tiene el inquilino antes de que la propiedad sea vendida a un tercero.

El inquilino puede igualar la oferta recibida por el propietario y comprar el inmueble en las mismas condiciones.

En contraste, el derecho de retracto permite al inquilino adquirir la propiedad después de que ha sido vendida a otra persona, siempre y cuando se cumpla con ciertas condiciones, como que el precio de venta sea inferior al notificado o que no se haya respetado el derecho de tanteo.

Los aspectos clave a considerar en ambas situaciones incluyen la notificación adecuada, la respuesta en el plazo estipulado y el cumplimiento de las condiciones de la oferta.

¿En qué casos se aplica el derecho de retracto?

El derecho de retracto en arrendamientos urbanos se aplica en distintos escenarios que benefician al inquilino.

Algunos ejemplos son:

• Cuando el propietario vende la propiedad a un precio menor al comunicado al inquilino.
• Si la venta se ha realizado sin la previa notificación al inquilino, dándole la oportunidad de ejercer su derecho de tanteo.
• En casos donde se infringen otras condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento.

El inquilino debe actuar rápidamente si desea ejercer este derecho, puesto que los plazos legales son estrictos y limitados una vez que la venta se ha efectuado.

Derechos de tanteo y retracto: Beneficios para el inquilino

Los beneficios de los derechos de tanteo y retracto para el inquilino son significativos:

• Permiten al inquilino mantener su hogar y evitar la búsqueda de una nueva vivienda.
• Ofrecen la posibilidad de comprar la vivienda a un precio potencialmente más ventajoso.
• Garantizan al inquilino una posición de prioridad ante posibles compradores externos.

Es también relevante señalar que el inquilino puede renunciar al derecho de retracto en contratos, generalmente a cambio de alguna compensación o beneficio negociado con el propietario.

Proceso y plazos para ejercer tanteo y retracto

El proceso para ejercer los derechos de tanteo y retracto requiere de una serie de pasos que deben seguirse cuidadosamente:

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1. Notificación por parte del propietario al inquilino de su intención de vender la vivienda.
2. Decisión del inquilino de ejercer el derecho de tanteo dentro del plazo legal de 30 días.
3. Si se ignora el derecho de tanteo, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto tras la venta.
4. El inquilino debe ejercer el retracto en un plazo, que varía según la legislación, pero que generalmente es breve. El Artículo 1524 del Código Civil español establece que: “No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta”. Y el artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos estipula que: "El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada".

Es crítico que el inquilino esté al tanto de los plazos para ejercer tanteo y retracto, ya que de ellos depende la posibilidad de adquirir la vivienda.

Casos especiales de tanteo y retracto por entidades públicas

Existen casos especiales en los que el derecho de tanteo y retracto es ejercido por entidades públicas.

Por ejemplo, en Andalucía, La Junta, o la Generalitat de Cataluña y la Valenciana tienen derecho de tanteo y retracto en caso de desahucios, la venta de viviendas de protección pública o en transmisiones singulares que afecten a su parque residencial.

Estos derechos permiten a la Generalitat controlar el mercado de viviendas protegidas y asegurar su disponibilidad para las personas que más lo necesitan.

Los casos especiales también incluyen aquellos en los que se venden acciones de empresas inmobiliarias que poseen propiedades sujetas a estos derechos.

Preguntas relacionadas sobre el derecho de tanteo y retracto

¿Cuándo hay derecho de tanteo y retracto?

Los derechos de tanteo y retracto se aplican principalmente en contratos de arrendamiento. La ley estipula que antes de la venta a terceros, el propietario debe ofrecer al inquilino la posibilidad de comprar la propiedad en las mismas condiciones.

Para ejercer estos derechos, se deben cumplir con ciertos requisitos y plazos legales. En el caso del tanteo, el arrendador debe notificar al inquilino su intención de vender, facilitándole la decisión de igualar la oferta.

¿Qué son los derechos de tanteo?

Los derechos de tanteo son facultades legales que ofrecen prioridad para adquirir un bien antes de que sea vendido a terceros. Estos derechos son vitales en contratos de arrendamiento, donde el inquilino puede tener la preferencia de compra.

El ejercicio del derecho de tanteo requiere seguir una serie de pasos legales. La notificación formal del propietario es el inicio de este proceso, que permite al inquilino decidir si ejerce su derecho de compra.

Emancipación: Definición y proceso

El conocimiento detallado de los derechos de tanteo y retracto es esencial para cualquier inquilino o propietario inmerso en el mercado inmobiliario.

La correcta comprensión y aplicación de estos derechos puede significar la diferencia entre mantener un hogar o tener que buscar uno nuevo.

Para asesoría específica, siempre es recomendable una consulta legal sobre tanteo y retracto.